如今，郑州80-100平米小三房的成交占比正逐渐走低，100-120平米的刚改产品却逆势崛起。

　　这是前几年小三房兴起时，一些业主为当时情况所困，无法长远考虑匆忙入手，如今肠子悔青的切身感受。

　　按照89平米小三房计算，得房率如果是75%，室内实用面积剩下的，也就是67平左右。

　　或许，那些带飘窗的主卧稍微好些，“穷”则思变，让飘窗跟床连到一起。这样，也总算给卧室里挤出个小过道。

　　至于书房，常规的床也别去想，想也是瞎想：要么特别定制尺寸，要么就挖空心思来个榻榻米。

　　就这还是一个孩子的家庭，俩孩子？对不起，实在没太多的地儿，铺一个，抢去吧！

　　因为他们的89平米小三房，在真实入住后，却发现客厅的会客功能，基本上已丧失殆尽。

　　为了解决客厅狭小的问题，他们大多都是将南向阳台盛世777国际，与客厅直接打通平铺，以追求客厅空间利用的最大化。

　　厨房里放不下冰箱，卫生间里做不了干湿分离，若真要硬着头皮做了，在家洗个澡，恐怕胳膊腿儿的自由舒展都成问题。

　　因为厨房太小放不下冰箱，留给餐厅的地方只能用来放冰箱。如果真要在餐厅的位置摆上桌椅，就别想顺顺当当进出厨房，而且严重影响室内动线。

　　它的存在，自有它存在的道理。在一定程度上，也确实解决了一些刚需家庭的居住问题。

　　但问题是，设计房子的目的，最终还是让人方便居住，也是改善人们生活环境的。

　　这些小三房，本来空间就不足，而由于个别设计方面的缺陷，导致空间的浪费，让宜居这个愿望离我们的生活渐行渐远。

　　近年来高层小三房，最为流行的经典户型，总是在几个卧室门前留个走廊，这几个平方的面积，往往都构成了浪费。

　　说白了，也就是89平米小户型加了个卫生间。这样做，虽然解决了卫生间不够用的问题，但每个房间的逼仄程度，反而在居住空间的浪费表现得更加严重。

　　尽管小三房存在诸多弊端，但就目前来看，郑州89平米的小三房，依然是受购房者青睐的产品类型。

　　根据相关数据统计，郑州市80-100平米小三房的成交量占比，始终是郑州住宅产品所有面积段中成交量最大的一类，且霸主地位一直持续至今。

　　2013年，郑州80-100平米小三房成交量占比达到顶峰，以46%的成交占比，成为郑州卖得最好的产品类型。

　　购买小三房的主力客群是年轻的刚需一族，小三房总面积不大，总房款亲民，可以让刚需一族从漂族变成市民，从租客变成业主。

　　谁都知道二三百平的大三房大四房住起来舒服，但是兜里的银子，才是决定选择的最关键因素。

　　小三房面积不大却功能齐全，从二人世界到三口之家，再到三代同堂，虽然住起来挤了点，但总能满足居住功能。在这个面积段的住宅产品里，功能性是为了解决住几口人的问题，而不是解决居住舒适度的问题。

　　小三房因为总价门槛低，二手房市场流通活跃，且在租房市场也有不错表现，在一定时期，的确会吸引大批投资客进场。

　　到了2021年，郑州80-100平米小三房成交占比已经从2013年最高点时的46%，下跌到37%。

　　与之相对应的则是100-120平米的刚改产品，销量占比连年攀升，2021年已经突破25%。

　　现在有能力买房的，更多的是有房有钱一族，刚需买不起或者持币观望情绪浓厚，导致刚需小三房销量走低。

　　房地产去金融化，房产的投资属性正在降低，在买房赔钱概率更大的城市里，小三房即使门槛再低也没有投资客敢于进场。

　　相反，郑州主城区大户型的价值却始终坚挺，正在成为自住舒适+资产保值的最佳选择。

　　郑州房市在分化，租房市场也在分化，豪宅、高端盘的租金稳健，而普通刚需房的租金连年下降。小三房虽然比大多数安置房、老家属院租金稳，但是也很难出现涨租情况。

　　以前刚需买小三房总觉得可以过渡一下，住上十年八年就能换房，现在发现维持收入已是难事，换房更是难上加难。没钱的年轻人选择不买房，家里有钱的年轻人选择一步到位买大房子。

　　一孩家庭住小三房勉强还行，二孩、三孩儿家庭尤其是儿女双全的家庭，小三房已经明显不够住。

　　郑州主城区内近两年入市的新楼盘中，90平米以下小三房越来越少，一些想要提高产品调性的楼盘，甚至已经开始放弃百平米以下小三房，比如高新区保亿豫景晨园直接以110平米起步；杨金正弘璟云筑直接105平米起步；常西湖华瑞紫韵城天园直接101平米起步；二七区万科航海未来城首开的2栋楼，直接奔向114平米……

　　受容积率控规影响不得不做百平米以下小三房的楼盘，也在尽量将该面积段产品占比做到最低，但是起步面积也都在90平米以上。

　　比如管南的新盘电建洺悦融园，直接99平米起步；二七区万科理想拾光，起步面积95平米；上半年开盘的金水保利大都汇虽然最小面积有98平米户型但占比不高；管南金岱即将入市的龙湖熙上，直接94平米起步……

　　至于那些单价2万以上的改善盘、豪宅盘，比如万科古翠隐秀、华润幸福里等项目，更是直接140平米起步了。

　　趋势正在形成，主城内新楼盘都在努力做高端，面积越做越大，而小三房供应只能仰仗三四环之间或者近郊的刚需盘。

　　同样是三房户型，主城区内从89平扩大到95平甚至100平米以上，面积增加十多个平方，意味着总价也大大提升，如果以均价1.4万/平来计算，那总价就多了14万，想要在主城买房的刚需，一辆私家车或者一个车位就没了。如果真的手头太紧，那就得考虑考虑远离出征了。

　　2、从二手房存量市场来看，郑州主城内百平米以下小三房优势也在降低。有些小区内，大户型比小户型单价甚至能高出近万元。

　　比如金水区英地天骄华庭二期，140平米、160平米二手房单价普遍在3-3.4万/平，而89平米小三房单价普遍在2.4-2.8万/平。

　　二七区康桥金域上郡1号院140平米户型，二手房单价普遍在2.2万/平左右，而89平米小三房单价普遍在1.5-1.8万/平；

　　综合而言，无论在新房市场还是二手房市场，郑州小三房的颓势都已经开始显现。

　　确实有不少读者也感受到小三房正在失宠的市场情况，甚至有人担心自己手里89平米的小三房未来不好卖。

　　的确，百平米以下的小三房，能用最低的门槛，让无数人在城市里有了温馨的家。

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